民营房企补仓，上海土地市场再现“黑马”

行至年中，上海迎来了今年起始总金额最高的一场土拍。

6月19日，上海举行第五批次土地出让。根据土地出让信息显示，此次共推出六幅地块，分别位于杨浦区、闵行区、青浦区、金山区、浦东新区以及宝山区。总建筑面积70万方，起价192.5亿元，分两天举行。

当天推出的五幅地块全部成功出让，总出让面积为27.17万平方米，规划总建面63.85万平方米，总土地出让金额191.57亿元。

“此次上海土拍吸引了14家企业参拍，其中6家央企，7家国企，1家民企。” 中指研究院上海数据总经理张文静表示，从报名情况来看，杨浦区东外滩地块、闵行区颛桥地块热度较高；宝山区南大多用途组合用地属于南大板块TOD产城融合的地标，涉及超高层商业、办公建设，对开发商要求较高，低溢价成交；大华在青浦徐泾板块有项目开发经验，因此将青浦区徐泾地块收入囊中，以补充货值；建发在金山区的市场认可度较高，因此摘下金山区金山新城地块。

中建八局拿下宝山“巨无霸”地块

上海年中土拍备受关注，其中一块“巨无霸”组合地块更是成为焦点。

这幅地块是宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块，是由六幅地块组合而成，总出让面积近10万平方米，总起始价达81亿元，是本轮土拍中体量最大、规划要求最严且开发难度最高的一宗地块。

在六幅地块中，90-01地块体量最大，开发难度和资金压力也最为显著。该地块规划要求建设一栋高达250米的写字楼，容积率达到7.2，显示出极高的开发强度。其中，商业部分需100%自持，办公部分则需40%自持，这对开发商的资金储备和资产管理能力提出了极高要求。项目建成后，塔楼将作为区域地标，发挥商业导入、办公集聚及品牌输出等多重功能。因此，开发商不仅需要强大的前期投资能力，还需具备长期的运营管理和资产增值能力，以支撑项目的可持续发展。

另外五幅地块为住宅用地，总面积超过8.3万平方米。这些地块的容积率普遍位于2.5-2.6之间，限高在60-80米，均为典型的高层住宅配置。地块出让条件明确，不仅要求中小户型占比达40%，还需配建总面积3620平方米的保障性住房。

这宗地仅有中建八局、华润两家开发商参与竞拍。最终，地块被中建东孚81.95亿元竞得，楼面价25488元/平方米，溢价率1.17%。

业内人士表示，这种组合式的住宅地块虽然开发节奏相对稳健，并不追求过快推进，但却对产品力提出了很高的要求。从户型空间设计、面积段配比，到社区公共配套布局，每个环节都需精准规划。在实际开发中，无论是目标客群定位、功能场景预设，还是开发节奏把控，都需经过精细化打磨，才能满足市场与政策的双重要求，这均依赖于高度前瞻性的判断与细致的策划能力。大本营位于上海的中建东孚已经在上海陆续打造了超过20个项目，其发展定位即“城市运营综合服务商”。因此，此次拿下这幅“巨无霸”地块也在意料之中。

从位置上看，配套较成熟，交通也比较便捷。该组合用地位于15号线南大路地铁站东侧，周边直线距离1.5千米范围内云集上海大学附属宝山外国语学校、南大实验幼儿园、仁济医院宝山分院等配套。

地块周边距离较近的项目有中环置地中心、中环金茂府、中环铂樾等，其中中环置地中心分为润府、望雲两个系列，2024年3月首开，至今已加推多次，累计去化率已超90%，均价67404元/平方米。中环金茂府自2024年3月以来已开盘四次，累计去化率已超95%，均价65940元/平方米；中环铂樾已于6月17日首开，推出148套房源，当天去化近9成，该项目所在的宝山区W12-1301单元99-01地块由中建七局&中建港航于2024年11月底价摘得，成交总价约10.1亿元，成交楼面价33000元/平方米。

在业内人士看来，从区域整体发展规划来看，住宅地块的供应节奏已显著放缓，区域遵循 “产业先行、生活配套跟进”的开发逻辑，住宅新增用地空间日益稀缺。在此背景下，只要项目定位精准、开发节奏清晰，产品扎实，市场潜力非常值得期待。

此次土拍楼面价最高的是杨浦区C090101单元01C5-02地块，约7.3万元/平方米，是此次土拍唯一一幅内环内的地块，可谓热度空前。

从出让信息来看，该地块位于杨浦区内环内的平凉板块，东至怀德路，南至惠民路，西至许昌路，北至济宁路；出让面积14655.15平方米，容积率2.5，建筑面积36637.875平方米，起始价格26.76亿元，起始楼面价73039元/平方米。

地块吸引了上海城建、中海地产、保利发展、越秀地产、招商蛇口、华润置地和中能建联合体等多家房企参与。经过95轮厮杀，最终，保利发展以总价35亿元拿下该地块，溢价率30.79%、楼面价95530元/平方米，创造了杨浦地价单价纪录，成为区域新地王。

该地块邻近双地铁，周边路网稠密，生活氛围浓厚。地块距12号线和18号线的换乘站江浦公园站以及18号线平凉路站直线距离均在500米以内；距十二年一贯制的区重点学校上海市市东实验学校直线距离约700米；距百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心直线距离在2千米以内，距三甲医院上海交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院杨浦院区直线距离在1.5千米以内。

地块附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖滨江、中信泰富杨浦滨江项目、保利外滩序BUND45等项目。其中，保利外滩序BUND45于2024年12月开盘，推出74套房源，均价12.9万元/平方米，触发积分，当日售罄。

保利发展不仅斩获了此次最热门地块，还于当日上午土拍中以总价31.4亿元、溢价率12.95%、楼面价约3.88万元/平方米摘得闵行区MHC10601单元01-22A-10地块。本次推出的闵行颛桥君莲社区地块，临近15号线双柏路站，建面约8.1万/平方米，容积率约2.0，体量适中、地块方正，较易于操盘。且该地块周边生活氛围成熟，能够承接上游板块外溢，因此成为此次土拍中热度第二的地块。

此外，建发和民营房企大华也有所获，分别摘得金山区JSC1-0403单元3-10-12地块和青浦区QPS8-0101单元A18-12地块。

值得关注的是，早在今年3月份，大华便以24.87亿元的总价成功竞得大宁板块的地王项目，成交楼面价高达92659元/平方米，溢价率达32.31%，刷新了该区域宅地价格纪录，标志着其正式进军市区高端住宅市场。令人瞩目的是，时隔短短三个月，其再度出手，以30.53亿元的总价一举斩获大虹桥徐泾核心地块。从大宁地王的高调入局到徐泾地块的再度落子，后者虽为底价成交，但考虑到该地块位于大虹桥核心区域，且紧邻轨道交通17号线徐泾北城站，其战略布局意图明显。

“上海五批次土拍热度持续，各优质地块未来将为区域发展提供高品质住房。随着优质新房供应不断加大，叠加政策效应的持续释放，上海房地产市场或将愈加稳固。” 张文静表示。